Quando i mattoni sono pesanti.

Un estratto di questo articolo è stato pubblicato nella rubrica #IlGraffio di AdviseOnlyBlog, in data 26.6.2015.

Il mattone è sempre piaciuto agli italiani ed i fondi immobiliari, retail ed istituzionali, seguono a ruota.

Ma non tutto e non sempre è un buon affare. Vediamo perché.

Nel 2012, i fondi immobiliari giunti a scadenza (e quindi, rimborsabili agli investitori, prevalentemente “retail”) furono 6,5 miliardi di euro; erano 5,8 miliardi nel 2013; sono 4,7 miliardi a fine 2014. Le difficoltà del mercato immobiliare, con offerta elevata e domanda asfittica, hanno determinato da un lato fusioni ed acquisizioni fra i fondi per contrastare la contrazione dei risultati delle società di gestione, dall’altro un allungamento delle scadenze di rimborso.

La Banca d’Italia ha manifestato preoccupazione per il rischio di un eccesso di pressione al ribasso sul valore degli attivi, segnalando l’opportunità di una più graduale, e lenta, liquidazione del patrimonio immobiliare detenuto dai fondi immobiliari; il provvedimento relativo è arrivato nell’agosto 2014 (legge 116/2014, che ha introdotto la proroga straordinaria di durata massima biennali per i fondi immobiliari retail, estensibile sino al 31.12.2017 per i soli fondi che fossero in scadenza entro il 31.12.2015). Nelle parole di Assoimmobiliare “”le considerazioni fatte a suo tempo dall’Organo di vigilanza rivelano non solamente i potenziali effetti di un eccesso di offerta su un mercato immobiliare già in affanno, quanto il rischio sistemico che tale situazione può innescare. A poco è servito il ricorso ai periodi di grazia o proroghe poiché si è solo spostato in avanti il problema, confidando in un’improbabile ripresa del mercato immobiliare””.

Le proroghe ritardano la possibilità dei risparmiatori di recuperare il capitale investito, che nel frattempo ha un NAV (valore netto del fondo) superiore al presumibile valore di realizzo del patrimonio immobiliare.

CONSOB ha avviato una verifica sugli investimenti in immobili e fondi immobiliari da parte dei fondi pensione, che secondo l’organo di vigilanza “investono in modo massiccio le loro risorse nei fondi immobiliari rappresentando circa un quarto del totale di patrimonio gestito dai fondi immobiliari”; sono stati rilevati casi di inadeguata gestione con pregiudizi economici per il patrimonio.

Il DL 98/2011 (in applicazione dal 1.7.2015) prescrive che i fondi previdenziali non investano oltre il 20% del loro patrimonio in immobili e diritti reali immobiliari, ed oltre il 30% in fondi immobiliari; ove oggi tali percentuali fossero maggiori, gli enti dovranno ridurle per rientrare nei limiti (entro 5 anni per i beni immobili, entro 18 mesi per i fondi).

Una stima indica in 6.500 – 7.000 milioni la quota investita in fondi, eccedente la previsione di legge: ci sarà quindi una massa importante di investimenti – stimata in almeno 800 milioni -- sul piede di partenza, che si aggiunge ai 4.700 milioni già giunti a scadenza a fine 2014 (e non ancora dismessi) ed ai 5.800 milioni di investimenti in fondi immobiliari che giungeranno a scadenza, e quindi liquidabili, entro il 2021 (stima).

Una situazione in cui gli enti potrebbero trovarsi a dismettere a sconto una parte consistente dei loro investimenti.

Non è tutto oro quello che luccica, specie se se ne sta lì, immobile.